도시개발 | 도심 주택공급방안(2026.1.29) - 주요내용과 평가

1. 개요

 

지난 2026.1.29에 국토부 외 여러부처가 합동으로 주택공급방안을 발표하였다. 

이는 작년 2025.9.7에 발표한 주택공급방안 중에서 도심 주택공급대책에 해당하는 것이다. 

 

9.7대책 당시 총 135만호를 공급할 계획을 세우고, 

이 중에서 대부분은 3기신도시 등으로 공급할 계획이었지만...

결과적으로 시장 반응은 미지근하였다. 

 

정부 보도자료, 2026.1.29 p2

 

 

아무래도 수도권이라고는 하나, 서울과는 다른 생활권에 대규모 신도시를 건설한다는 것은

동일한 주택시장이라고 보기어려운 면이 컸기 때문이다. 

 

하지만, 1기신도시(분당, 일산, 평촌 등)나, 2기신도시(판교, 동탄 등)의 사례를 볼때, 

수도권에 대규모 신도시 조성은 초반에는 어렵지만 시간이 지나면 그 효과가 돈다. 

다만 그 시간이 입주후 10년정도는 되어야 한다는게 문제라면 문제. 

 

어쨋든 단기간의 주택공급이 필요한 정부 입장에서는

서울, 특히 강남3구와 용산 등의 핵심지역의 주택공급 방안을 모색하게 된다.  

그 결과가 이번 1.29도심주택공급 방안이다. 

 

이번에 발표된 주요 공급계획은 다음과 같다. 

정부 보도자료, 2026.1.29 p4

 

2. 지역별 검토

 

이 중에서 눈여겨 볼 곳은 서울 지역이다. 

(경기도는 3기신도시, 공공주택지구 등이 예정되어 있기 때문에 상대적 중요성은 낮다)

도심 내 공공부지 활용 43.5천호* (36.1천호)
① (서울) 용산구 일원(용산국제업무지구, 캠프킴 등) 12.6천호* (5.2천호)
② (경기) 과천시 일원(과천경마장, 방첩사) 9.8천호
③ (서울) 노원구 태릉 CC 6.8천호
④ (서울) 동대문구 일원(국방연구원, 한국경제발전전시관) 1.5천호
⑤ (서울) 불광동 연구원(한국행정연구원 등 4개 기관) 1.3천호
⑥ (경기) 광명 경찰서 0.6천호
⑦ (경기) 하남 신장 테니스장 0.3천호
⑧ (서울) 강서 군부지 0.9천호
⑨ (서울) 독산 공군부대 2.9천호
⑩ (경기) 남양주 군부대 4.2천호
⑪ (경기) 국방대학교 2.6천호

 

그 외에도 노후청사 복합개발로 34곳이 예정되어 있다 

① 서울의료원 남측부지(0.5) ⑧ 중랑 면목행정복합타운(0.7)
② 쌍문동 교육연구시설(1.2) ⑨ 방이동 복합청사(0.2)
③ 성수동 舊 기마대 부지(0.3) ⑩ 수원우편집중국(0.9)
④ 용산 유수지(0.5) ⑪ 광명세무서(0.2)
⑤ 용산 도시재생 혁신지구(0.3) ⑫ 성남세관(0.1)
⑥ 서울세관 구로지원센터(0.4) ⑬ 국토지리정보원(0.2)
⑦ 송파구 ICT보안클러스터(0.3) ⑭ 기타(4.0)

 

서울에서는 크게 용산, 태릉CC, 동대문, 불광동, 강서 군부지, 독산 공군부대가 있다. 

 

이 중에서 용산부지는 가장 핵심 지역인데, 

용산국제업무지구, 캠프킴 부지, 서빙고일대 부지이다. 

총 부지는 1.3만호인데, 사실 이 지역은 이미 개발사업을 진행하고 있는 지역이다. 

 

다만, 추가적으로 6천호를 계획한다고 하는데, 아직까지는 미지수다. 

실제로 서울시와의 이견이 가장 많은 지역이기도 하다. 

주택공급 위주로 한다면 서울시로서는 시장 역점사업을 추진하기 어렵기 때문이다. 

 

 

과천의 경우, 경마장 부지를 활용하겠다고 하는데, 

사실 이 지역은 이미 공공주택지구로 계획된 부지가 바로 인접해 있다. 

 

공공주택지구 공급이 완료되지 않은 상황에서,

추가적으로 계획할 필요가 있는가에 대해서는 신중한 판단이 필요하다고 생각한다. 

 

태릉의 경우, 군 골프장 부지를 개발하여 주택공급을 하겠다는 입장이지만, 현실에서는 녹록치 않다. 

특히 "태릉"이라는 이름에서 보듯이 인근에 조선시대 유적지가 있다. 

종묘, 장릉 문화유산 경관심의 결과를 볼때, 상당한 난항이 예상된다. 

 

(개발사업, 도시관리계획 변경 관련 부서 협의를 해보면 

협의가 어려운 부서를 꼽을때 환경부, 농림축산식품부, 교육부, 문화유산청이 있다. 

이 중에서, 문화유산청은 가장 협의가 안되는 부처다. )

 

동대문구 일원은 과거 KAIST, KIST, KDI 등 연구기관이 밀집한 지역이다.

(과거에는 홍릉 연구단지라고 불렸다)

 

위치는 좋으나, 지역입지 특성 상, 대규모 공동주택 공급은 이루어지기 어렵고, 

청년 주택 위주로 공급될 것으로 보인다. 

 

이 외에도 300호 내외의 소규모 부지까지 찾아낸 것으로 볼때, 나올만한 부지는 다 나왔다고 볼 수 있다. 

 

3. 평가

주택공급대책은 부동산 안정화 대책 중에서 중장기적 대응책*이다. 

* (단기) 토지거래허가구역, 주택담보 대출 제한, 대출 금리 등

  (중기) 분양권 전매 제한, 1가구 2주택 대응책, 다주택자 과세

  (장기) 주택공급대책,  부동산 관련 세제 개편

 

현 정부에서는 그 효과를 실감하기는 어렵고, 차기 정부에서 그 효과를 보게 된다. 

게다가 효과가 발생하는 5년, 10년후에는 부동산 경기가 어떻게 될지 예상하기는 어렵기 때문에, 

실제 효과가 어느정도 긍정적 효과가 나올지에 대해서는 전문도 예측이 어렵다. 

 

다만, 그 결과를 어떻게 해석하는가에 대한 시장 반응을 예상할 수 는 있다. 

 

첫째, 분양시장과 임대시장을 분리해서 계획하여야 한다. 

이번 대책은 분양과 임대 물량에 대한 구분을 구체적으로 하지 않았다.

이번 부동산 가격 급등은 임대시장의 불안이 아니라, 주택소유 쪽에서 시작하였다. 

따라서, 부동산 공급대책 측면에서는 분양쪽을 신경쓸 필요가 있다. 

 

둘째, 현재 대상지역은 신규공급 위주의 대응책이다보니, 기존 주택소유자에게는 아무런 효과를 주지 못한다. 

분양은 청약자격을 갖춘 계층을 대상으로 하며, 서울수도권 특성 상 기존 주택소유자는 청약자격이 없다시피 한다. 

결국 기존 주택소유자는 기존주택을 매입하거나, 재건축재개발의 입주권 매매 말고는 답이 없다. 

 

그 결과, 부동산 시장이 안정되는 시기는 개발계획 발표시기도, 인허가시기도, 청약시기도, 입주시점도 아니다. 

전매제한이 끝나고, 부동산 실수요자에게 물건이 풀리는 시점에서야 주택시장에 편입하게 된다. 

결과적으로 주택시장이 안정화 되는 시기는 발표한지 10년이 넘어서야 가능하다. 

 

셋째, 청약자격을 갖춘 주택미보유 계층 또한 반 강제적으로 주택보유를 하지 못하는 문제도 발생한다. 

얼마전 이 모 총리후보자가 낙마했듯이, 주택 미보유 계층은 주택을 구매하지 않는다. 

이는 청약이후 당첨되었을때 기대이익이 훨씬 크기 때문이다. 

즉, 자기 재산여건에 맞추어 수도권의 소규모 아파트나 지방의 주택을 구매하기 보다는 

전세로 있다가 청약을 노리게 된다. 

결과적으로, 청약이 주거안정효과를 주는게 아니라, 주거 안정을 저해하게 된다. 

 

주택시장은 낙수*효과에 의한 주거환경 개선을 해야 한다. 

* 낙수효과(落水效果) 또는 트리클다운 이코노믹(영어: trickle-down economics )

 

우수한 주택을 공급하면서 주거이동을 통해 하부 시장까지 개선해야 한다. 

현재의 구조는 고소득자가 주택미소유자가 되는 형태의 시장왜곡이 발생한다. 

 

따라서, 분양주택 공급 시장의 안정을 위해서는 청약조건과 부동산 분양가의 자율적인 선택이 이루어져야 한다. 

주택복권(?)에 가까운 분양가와 비정상적인 청약자격의 개선이 필요하다. 

 

넷째, 정부가 초점을 맞추어야 하는 부분은 주택분양시장이 아니라, 임대주택공급 대책이다. 

분양시장과는 달리, 임대주택의 경우 지나치게 민간임대주택에 쏠려 있다. 

 

장기적으로 1가구 1주택 위주의 주택정책을 도입 할경우, 

필연적으로 임대주택의 공급량은 줄어든다.  

임대주택의 가격 상승이 예상된다. 

 

모든 가구가 1주택자로 바뀌면 좋겠지만. 현실은 그렇지 못하다. 

임대주택 시장 안정화가 미래 정부의 핵심 과제가 되어야 한다. 

 

청년, 편부모, 신혼부부, 저소득층 등 특정계층을 위한 임대주택 대응책이 아닌, 

일반적인 전세주택 가구 등을 위한 대책이 만들어져야 한다. 

 

 

* 1.29 도심주택공급대책은 별도 개재 합니다.