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상업시설 | 전국에 상업시설은 얼마나 있는가? 본문
1. 들어가며
상업시설의 공실 문제는 전문가 뿐만아니라, 일반인도 체감하고 있다.
특히 음식점, 소매업 등을 운영하는 자영업자와
상가를 임대하여 생활하는 건물임대업자에게는 더욱 큰 문제이다.
그러고 보면 상가인듯 아닌듯, 그런 건물들이 우리주변에 산재해있다.
(어디까지를 상업시설(상가)로 보는가에 대해서는 앞선 글을 참고 https://citypage.tistory.com/4)
전국에 상업시설이 얼마나 있는가?
2. 전국 상업시설(상가 현황)
상업활동을 하는 사업자의 통계 (도매업, 소매업, 숙박음식서비스업 등)의 통계는
매년 KOSIS ( KOSIS 국가통계포털 ) 을 통해 확인할 수 있다.
반면 상가(상업시설)의 공식적인 현황통계 자료는 없다.
이와 관련해서 공식통계는 아니지만,
2021년에 전국에 상업시설이 얼마나 있는지를 분석한바 있다.
(국토교통부, 2021, 비대면 소비문화 확대 등 도시공간 이용변화에 대응하는 도시계획제도 개선연구(연구책임 : 국토연구원 김동근)
2021년 당시, 건축물 빅데이터 자료를 이용하여 전국의 약 780만동의 건축물을 분석하였으며,
그 결과 전국의 상업시설*은 약 133만 동으로서, 전체 건축물의 17.0% (동수 기준)으로 추정하였다(2020 기준).
(연면적 기준으로는 조금 더 넓은 18.8%)
◦ (전국) 전국에는 1,325,822동, 연면적 합계 약 760,215,822㎡의 상업용 건축물이 있음
- 상업용 건축물은 동수 기준으로는 전체 건축물의 약 17.0%, 연면적 기준으로는 18.8%, 부지면적 기준으로는 7.1%를 차지
◦ (상업용 건축물) 제1종근린생활시설과 제2종근린생활시설이 각각 5.27%, 6.01%로 비중이 높은 편
- 동수 기준으로는 근린생활시설이 전체 건축물의 15%이상을 차지
- 부지면적 기준으로는 관광휴게시설의 비중이 높으나(전체 건축물의 2.6%),
- 연면적 기준으로는 근린생활시설(11.3%) - 업무시설(4.1%) - 판매시설(1.6%) 순
(출처 : 국토교통부, 2021: 12)
3. 지역별 상업시설 현황
지역별로는 당연히 서울과 수도권의 비중이 높은데,
시군구 단위로 보게 되면 조금 다른 모습을 보인다.
(지역에 따라 행정구역의 면적과 거주인구가 다르기 때문)
분석결과, 전국에서 상업용 건축물이 가장 많은 지자체는 경기도 화성시와 제주시였다.
대체로 경기도 시군이 상업시설이 많으며, 비수도권에서는 경북 경주시와 경남 진주시 순이다.
이들 지역은 대체로 소규모 상업시설이 다수 위치한다.
서울의 경우, 대체로 대형 상업시설 위주로 입지하기 때문에,
총 연면적은 크지만, 건축물 수는 적어 상대적으로 동수로는 순위에서 밀리고 있다.
연면적 기준으로는 당연히 서울이다.
전국에서 상업용 건축물이 가장 많은 지자체는 서울 강남구와 서울 중구이며, 경기도권에서는 화성시와 성남시 분당구이다.
서울 강남구에는 10,217개 동 약 23,055,146㎡으로서 타 시군에 비하여 압도적으로 상업시설물이 밀집한 지역이다.
반면, 가장 작은 곳은 경북 울릉군으로서, 885개동 196,033㎡에 불과하다.
이렇게 보면, 상업시설의 현황은 거의 인구 분포나 대도시의 입지 현황과 같이 움직인다.
당연히 상업시설은 배후인구를 필요로하며, 시장원리에 따라 공급이 되고 있다.
어찌보면 당연한 결과이다.
그러면... 진짜로 그럴까?
4. 인구대비 상업시설 현황
앞서 추청한 상업시설 현황을 해당 시군구의 인구로 나누면 상업시설과 관련된 중요 지표가 나온다.
이를 [1인당 상업시설 면적] 이라고 한다.
이 지표는 도시계획적으로 매우 중요한 지표이다.
도시군기본계획에서, 도시특성을 분석할때도 이용하며,
도시개발 시 개발계획을 수립할때도, 필요 상업시설용지를 계산할때도 이용한다.
실제 분석해본 결과는 다음과 같다.
◦ (1인당 상업시설 면적) 전국 기준 14.67㎡/인 (상업용 건축물 연면적 기준)
- 인구대비 상업시설 면적이 가장 높은 지자체는 서울 중구로서, 113.74㎡/명을 보이며, 서울 강남구는 42.68㎡/명 수준
- 서울, 부산, 대구의 중심지는 50㎡/인을 넘으며,
- 그밖의 광역시의 중심지, 수도권 업무밀집지역은 등은 20~30㎡/인 수준을 보임
◦ 대체로 수도권/지방도시/도시규모 구분 없이 15㎡/인 내외를 보이는 지자체가 많음
- 다만, 도심지역이나 중심상권이 아님에도 예외적으로 높은 경우가 존재
- 대표적으로 강원도 평창(46.1), 정선(38.1), 고성(35.3), 양양(33.0), 속초(32.6), 무주(31.1), 서귀포(29.7) 등
- 이런 지역은 지역 내 대규모 관광단지가 형성되어 있음
- 참고로 세종시는 14.3㎡/인으로서, 전국 평균 수준임
(출처 : 국토교통부, 2021, 23)
통계적으로도 인구가 증가하면 상업시설이 증가하며,
이때 경향성은 대략 1인당 15m2씩 증가한다 할 수 있다.
재밌는 것은 서울 중구인데, 여기서는 1인당상업시설 면적이 113.7m2/인 에 달한다.
(그래프에서 저 왼쪽 위에 있는. 하늘에 뜬 고고한 별이다. 참고로 더 높은 별은... 강남이다. )
하지만 서울 중구에서 대규모 공실이 발생하였다는 소식은 없다.
오히려 1인당 면적 기준으로는 평균 수준인 세종시에서의 공실 문제가 대두된다.
이처럼 상가의 공실 문제는 단순히 상업시설의 현황 만으로는 설명하기 쉽지 않다.
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