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상업시설 | 상가? 근린생활시설? 건축물의 종류? 본문
1. 홈플러스의 위기와 공실문제
요즘 대형상업시설이 위축되었다거나 대규모 공실 이야기가 종종 뉴스에 나온다.
홈플러스 같은 대형 유통업체의 부도 위기설이 들려온다.
이는 근래 1, 2년만의 이야기는 아니다.
홈플러스만 해도 과거 카르푸-테스코-홈플러스로 이어지는 몇차례 위기를 겪었다.
반면, 쿠팡 정보유출 사태는 이와 직접적인 관련은 없지만,
쿠팡, 네이버스토어, 11번가 등 온라인 상권의 경쟁은 뜨겁다.
게다가 SSG등 온오프를 모두 다루는 곳까지 있다.
2020년대 코로나19 이후 이러한 변화는 가속화되었고,
불황을 넘어 상업시설의 빈점포, 공실문제는 이제는 사회적 이슈로 바뀌었다.
오프라인 유통에서 온라인 유통으로 변화하는 것 뿐만아니다.
음식점, 카페 등 자영업자 선호업종은 늘 레드오션이었다.
그러고 보면 상업시설은 어디에나 있다.
당연히 길거리에는 상가가 있다. 주택가에는 가게가 있다.
심지어 지하철역 안, 오피스건물, 아파트에도 있다.
근데... 이게 다 상업시설인가?
2. 상업시설? 우리가 아는 상가는 뭘까?
엄밀하게 말해, 법적으로 "상업시설"이라는 용어는 쓰지 않는다.
단지 관용적으로 '상업활동이 이루어지는 공간 또는 시설'이라고 할 수 있다.
건축물의 종류는 [건축법 시행령]의 '별표1. 용도별 건축물의 종류'에서 정의하고 있다.
여기에는 총 29종의 건축물의 종류가 나열되어 있다.
(해당 별표1은 첨부문서를 참조하기 바란다)
상업시설의 정확한 정의는 없지만, 통념적으로 생각할때,
보통은 판매시설을 생각할 수 있다.
- 판매시설
하지만, 실제로는 상업시설과 관련이 있다고 보이는 시설군은 다음과 같다.
- 제1종근린생활시설
- 제2종근린생활시설
- 판매시설
- 업무시설
- 숙박시설
- 위락시설
- 관광 휴게시설
특히, 우리가 "상가건물"이라고 지칭하는 건물은 "판매시설"이 아니다.
대부분 제1종 또는 제2종 근린생활시설이다.
3. 제1종 근린생활시설
가. 식품·잡화·의류·완구·서적·건축자재·의약품·의료기기 등 일용품을 판매하는 소매점으로서 같은 건축물(하나의 대지에 두 동 이상의 건축물이 있는 경우에는 이를 같은 건축물로 본다. 이하 같다)에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터 미만인 것
나. 휴게음식점, 제과점 등 음료·차(茶)·음식·빵·떡·과자 등을 조리하거나 제조하여 판매하는 시설(제4호너목 또는 제17호에 해당하는 것은 제외한다)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 300제곱미터 미만인 것
다. 이용원, 미용원, 목욕장, 세탁소 등 사람의 위생관리나 의류 등을 세탁·수선하는 시설(세탁소의 경우 공장에 부설되는 것과 「대기환경보전법」, 「물환경보전법」 또는 「소음·진동관리법」에 따른 배출시설의 설치 허가 또는 신고의 대상인 것은 제외한다)
라. 의원, 치과의원, 한의원, 침술원, 접골원(接骨院), 조산원, 안마원, 산후조리원 등 주민의 진료·치료 등을 위한 시설
마. 탁구장, 체육도장으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것
바. 지역자치센터, 파출소, 지구대, 소방서, 우체국, 방송국, 보건소, 공공도서관, 건강보험공단 사무소 등 주민의 편의를 위하여 공공업무를 수행하는 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터 미만인 것
사. 마을회관, 마을공동작업소, 마을공동구판장, 공중화장실, 대피소, 지역아동센터(단독주택과 공동주택에 해당하는 것은 제외한다) 등 주민이 공동으로 이용하는 시설
아. 변전소, 도시가스배관시설, 통신용 시설(해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 미만인 것에 한정한다), 정수장, 양수장 등 주민의 생활에 필요한 에너지공급·통신서비스제공이나 급수·배수와 관련된 시설
자. 금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사 등 일반업무시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 30제곱미터 미만인 것
차. 전기자동차 충전소(해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 미만인 것으로 한정한다)
카. 동물병원, 동물미용실 및 「동물보호법」 제73조제1항제2호에 따른 동물위탁관리업을 위한 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 300제곱미터 미만인 것
4. 제2종 근린생활시설
가. 공연장(극장, 영화관, 연예장, 음악당, 서커스장, 비디오물감상실, 비디오물소극장, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다. 이하 같다)으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것
나. 종교집회장[교회, 성당, 사찰, 기도원, 수도원, 수녀원, 제실(祭室), 사당, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다. 이하 같다]으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것
다. 자동차영업소로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 미만인 것
라. 서점(제1종 근린생활시설에 해당하지 않는 것)
마. 총포판매소
바. 사진관, 표구점
사. 청소년게임제공업소, 복합유통게임제공업소, 인터넷컴퓨터게임시설제공업소, 가상현실체험 제공업소, 그 밖에 이와 비슷한 게임 및 체험 관련 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것
아. 휴게음식점, 제과점 등 음료·차(茶)·음식·빵·떡·과자 등을 조리하거나 제조하여 판매하는 시설(너목 또는 제17호에 해당하는 것은 제외한다)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 300제곱미터 이상인 것
자. 일반음식점
차. 장의사, 동물병원, 동물미용실, 「동물보호법」 제73조제1항제2호에 따른 동물위탁관리업을 위한 시설, 그 밖에 이와 유사한 것(제1종 근린생활시설에 해당하는 것은 제외한다)
카. 학원(자동차학원·무도학원 및 정보통신기술을 활용하여 원격으로 교습하는 것은 제외한다), 교습소(자동차교습·무도교습 및 정보통신기술을 활용하여 원격으로 교습하는 것은 제외한다), 직업훈련소(운전·정비 관련 직업훈련소는 제외한다)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것
타. 독서실, 기원
파. 테니스장, 체력단련장, 에어로빅장, 볼링장, 당구장, 실내낚시터, 골프연습장, 놀이형시설(「관광진흥법 시행령」에 따른 기타테마파크업의 시설을 말한다. 이하 같다) 등 주민의 체육 활동을 위한 시설(제3호마목의 시설은 제외한다)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것
하. 금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사 등 일반업무시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것(제1종 근린생활시설에 해당하는 것은 제외한다)
거. 다중생활시설(「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」에 따른 다중이용업 중 고시원업의 시설로서 국토교통부장관이 고시하는 기준과 그 기준에 위배되지 않는 범위에서 적정한 주거환경을 조성하기 위하여 건축조례로 정하는 실별 최소 면적, 창문의 설치 및 크기 등의 기준에 적합한 것을 말한다. 이하 같다)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것
너. 제조업소, 수리점 등 물품의 제조·가공·수리 등을 위한 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만이고, 다음 요건 중 어느 하나에 해당하는 것
1) 「대기환경보전법」, 「물환경보전법」 또는 「소음·진동관리법」에 따른 배출시설의 설치 허가 또는 신고의 대상이 아닌 것
2) 「물환경보전법」 제33조제1항 본문에 따라 폐수배출시설의 설치 허가를 받거나 신고해야 하는 시설로서 발생되는 폐수를 전량 위탁처리하는 것
더. 단란주점으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 150제곱미터 미만인 것
러. 안마시술소, 노래연습장
머. 「물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률」 제2조제5호의2에 따른 주문배송시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것(같은 법 제21조의2제1항에 따라 물류창고업 등록을 해야 하는 시설을 말한다)
버. 공유보관시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1,000제곱미터 미만인 것
즉, 해당 건물이 제2종 근린생활시설로 이용하고 있으면 용도가 '제2종 근린생활시설'인 상가건물이 된다.
(참고로, 한 건물에 둘 이상의 용도가 복합되어 있다면?
주용도가 '제2종 근린생활시설'이 되거나, 층별용도에서 '제2종 근린생활시설'이 될 수 있다.)
판매시설의 경우, 근린생활시설보다 규모가 큰 경우라고 생각할 수 있지만... 그리 간단하지는 않다.
7. 판매시설
가. 도매시장(「농수산물유통 및 가격안정에 관한 법률」에 따른 농수산물도매시장, 농수산물공판장, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말하며, 그 안에 있는 근린생활시설을 포함한다)
나. 소매시장(「유통산업발전법」 제2조제3호에 따른 대규모 점포, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말하며, 그 안에 있는 근린생활시설을 포함한다)
다. 상점(그 안에 있는 근린생활시설을 포함한다)으로서 다음의 요건 중 어느 하나에 해당하는 것
1) 제3호가목에 해당하는 용도(서점은 제외한다)로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것
2) 「게임산업진흥에 관한 법률」 제2조제6호의2가목에 따른 청소년게임제공업의 시설, 같은 호 나목에 따른 일반게임제공업의 시설, 같은 조 제7호에 따른 인터넷컴퓨터게임시설제공업의 시설 및 같은 조 제8호에 따른 복합유통게임제공업의 시설로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것
즉, 대표적인 판매시설은 '도매시장'. '소매시장'이다.
그러면 "홈플러스"나 "현대백화점"은 판매시설인가?
내용적으로는 식품·잡화·의류·완구·서적·건축자재·의약품·의료기기 등 일용품을 판매하는 소매점에 해당한다.
하지만 백화점이나 대형마트는 해당 시설의 바닥면적이 1,000m2를 넘기 때문에 판매시설이 된다.
(참고로... 소매점, 음식점, 학원, 사무실 등 서로 다른 소규모 시설이 한 건물에 다양하게 입주한다면, 건물이 크더라도 근린생활시설이 될 수 있다.)
이 외에도 숙박시설, 업무시설, 위락시설(여러분이 아는 그거 맞다...), 관광휴게시설 등은 상업시설이다.
3. 상업시설인듯 아닌듯. 점차 난해하고 복잡해지는 상업시설
하지만 현실은 좀더 복잡한데,
공동주택에서도 부대복리시설로 근린생활시설이 들어설 수 있으며
공장에서도 생산품 제품판매나, 종사자를 위한 구내식당등이 들어설 수 있고
농업용 시설에서도 농산물을 판매를 허용하는 등
건축법 상의 건축물의 종류와 관계없이 개별 법률에서 상업행위를 허용하는 사례가 점차 늘고 있다.
특히, 주상복합, 지식산업센터, 철도복합역사 등의 복합용도 건축물이 등장하면서
상가인지 아닌지 모호한 건축물이 우후죽순 증가하여
상업시설 증가의 주요 원인중의 하나로 꼽히고 있다.
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